Imóvel sem escritura em cartório, em inventário, ou com dívidas em aberto, tem suas negociações feitas usualmente em nosso dia a dia, mas é seguro?
Nas negociações imobiliárias em geral, seja comprando, ou seja, vendendo, é muito comum se deparar com situações que deixam a propriedade irregular, atrapalhando assim qualquer acordo que esteja em andamento. Dentre essas a mais comum enfrentada é a da falta de registro em cartório, ou seja, a falta da escritura pública.
Caso você esteja em um destes cenários eis algumas recomendações sobre o que fazer para regularizar a sua negociação, e assim esclarecer um pouco algumas das dúvidas mais comuns que surgem nessa hora.
Como proceder se, O imóvel não tem escritura:
Todo imóvel, para ser considerado regular, deve ter o seu registro em um Cartório de Registro de Imóveis através da escritura pública. Este documento informa publicamente quem é o proprietário do imóvel, sendo imprescindível para uma negociação tranquila. Um imóvel sem esta documentação pode gerar diversas situações desagradáveis, sendo um delas a perda da propriedade.
Sem a existência da escritura a negociação do imóvel entre vendedor e comprador só poderá ser feita através de um denominando “contrato de gaveta”, que é um contrato que fornecerá direitos legais entre as partes envolvidas, mas não garante a transferência da propriedade do imóvel para o comprador, pois não será possível o registro no cartório.
Mas e aí? A boa notícia é que se pode regularizar esta situação e a má notícia é que geralmente existe um custo alto para isso dependendo caso a caso, as vezes é necessário projeto, levantamentos topográficos e etc. O custo médio para fazer uma escritura de um imóvel em cartório fica em torno de 4% do valor venal do bem, além de possíveis cobranças de taxas de cartório. Sem a escritura o comprador também não poderá fazer financiamento bancário o que geralmente limita essas negociações apenas para compradores com recursos para pagar à vista.
É permitido vender um imóvel sem escritura?
De acordo com a legislação, a falta de escritura em um imóvel não significa que o vendedor não seja o proprietário, a negociação pode ser feita, mas o registro não, enquanto não for regularizada a situação. A utilização do contrato de compra e venda (gaveta) será para garantir o acordo feito entre as partes envolvidas: comprador e vendedor.
Mas é preciso ficar atendo: caso seja feito o contrato de gaveta e o proprietário anterior vender novamente o imóvel e o novo comprador fizer o registro primeiro, este será o proprietário oficial.
Por isso a recomendação é: se for negociar um imóvel sem registro, formalize o contrato, junte todas as provas necessárias para comprovar a posse do imóvel e regularize a condição do imóvel o mais rápido possível.
Como regularizar a documentação para conseguir gerar a escritura?
Uma forma de regularizar seria levantar toda a documentação existente sobre o imóvel, como a documentação dos antigos donos ou seus herdeiros. Será necessária a ajuda dos antigos proprietários, e junto com eles levar um contrato de compra de venda, para comprovar a negociação, e assim registrar o imóvel.
Caso não seja possível localizar os antigos donos e não tiver nenhum dado que comprove a compra do imóvel, deve-se então utilizar a justiça. A forma mais utilizada nestes caso é a solicitação da propriedade por usucapião, aonde se comprova que se está morando no imóvel por um determinado tempo, geralmente superior a 5 (cinco) anos.
Deve-se para isso utilizar toda a documentação possível, como contas pagas, fotos e testemunhas. O processo de regularização de um imóvel por usucapião costuma demorar um ano e recomenda-se a utilização de um advogado.
Usucapião:
Para solicitar a regularização do imóvel por usucapião deve-se morar no imóvel por um mínimo de 5 (cinco) anos. A legislação aceita que a posse prolongada do imóvel gera a aquisição, desde que quem esteja com a posse pague todas as taxas e impostos que incidiram sobre o imóvel durante todo o período, além de claro provar que mora nele.
Esta regra não funciona para imóveis alugados, sendo assim um locatário não pode de maneira alguma solicitar usucapião.
Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido, pois este servirá para garantir a segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Lei 10.406 [REFERÊNCIA]
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